Земельний спір навколо торговельно-зупиночного комплексу: аналіз постанови Верховного Суду у справі № 212/8499/19

Фактична канва спору: земельна ділянка як першооснова конфлікту

Початок правовідносин сягає 2009 року, коли рішенням Криворізької міської ради ТОВ «Ососба1» було надано в оренду дві земельні ділянки для будівництва торговельного комплексу із зупинкою громадського транспорту. Земельні ділянки мали чітке цільове призначення, договори оренди неодноразово поновлювалися, а сам позивач реалізовував свої права землекористувача у межах містобудівної документації.

Водночас на цій самій земельній ділянці існувала тимчасова споруда, правовий статус якої ще у 2011 році був предметом оцінки Вищого спеціалізованого суду України. Саме тоді суд касаційної інстанції встановив ключову для подальших спорів обставину: об’єкт не є капітальною спорудою та має ознаки самочинного будівництва.

Незважаючи на це, у 2018–2019 роках було здійснено низку реєстраційних дій, які фактично легалізували право приватної власності на частину цієї споруди, що й стало джерелом нового багаторічного судового процесу.

Позиція позивача: захист прав землекористувача від «реєстраційної легалізації»

ТОВ «Ососба1» будувало свою правову позицію системно та послідовно. Основні аргументи позивача зводилися до наступного:

Незаконність підстав реєстрації

Реєстрація права власності за ОСОБА_1 була проведена на підставі рішення Жовтневого районного суду м. Кривого Рогу від 23 квітня 2010 року, яке було скасоване ухвалою ВССУ ще у 2011 році. Отже, правова підстава для виникнення права власності була відсутня.

Порушення прав землекористувача

Незаконна реєстрація частки споруди створювала перешкоди для завершення будівництва об’єкта, під який земельна ділянка була надана в оренду. Це прямо зачіпало охоронюваний законом інтерес орендаря землі.

Недійсність похідних правочинів

Акт приймання-передавання нерухомого майна між ОСОБА_1 та ТОВ «ОСОСБА 2 », а також подальші реєстраційні дії, мали похідний характер від первинно незаконної реєстрації і не могли породжувати правових наслідків.

Цивільна юрисдикція спору

Позивач наполягав, що спір стосується захисту цивільного права та прав землекористувача, а участь фізичної особи у правовідносинах виключає розгляд справи господарським судом.

Таким чином, позов був спрямований не лише на скасування конкретних реєстраційних дій, а й на відновлення балансу між правами на землю та штучно створеними правами на об’єкт нерухомості.

Рішення суду першої інстанції: детальний аналіз порушень реєстраційного законодавства

Жовтневий районний суд м. Кривого Рогу (нині – Покровський районний суд) у рішенні від 14 липня 2022 року надав ґрунтовну оцінку діям державних реєстраторів.

Суд першої інстанції встановив, що:

• реєстратор не мав права використовувати як правовстановлюючий документ судове рішення, яке втратило чинність;
• при реєстрації не було перевірено юридичний статус об’єкта як тимчасової споруди;
• порушено вимоги Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Окремо суд наголосив, що сам факт існування запису у Державному реєстрі речових прав не створює права власності, якщо відсутні законні підстави для його виникнення. Цей підхід має принципове значення для земельних спорів, де реєстрація часто використовується як інструмент тиску на орендаря землі.

Позиція апеляційного суду: підтримка цивільно-правової природи спору

Дніпровський апеляційний суд постановою від 11 квітня 2023 року залишив рішення місцевого суду без змін. Апеляційна інстанція погодилася з тим, що:

• предметом спору є не корпоративні права, а право користування земельною ділянкою та похідні від нього цивільні права;
• участь юридичної особи у правовідносинах не змінює юрисдикцію, якщо спір виник з цивільних та земельних відносин;
• акти приймання-передавання та реєстраційні рішення є похідними від первинного порушення.

Аргументи касаційної скарги: спроба змістити спір у господарську площину

ТОВ «ОСОБА 2», оскаржуючи рішення, зосередилося виключно на питанні юрисдикції. Основний меседж касаційної скарги зводився до того, що:

• спір виник між двома юридичними особами;
• передача частки споруди відбулася як внесок до статутного капіталу;
• отже, спір має корпоративний характер і повинен розглядатися господарським судом.

Позиція Верховного Суду: чітке розмежування цивільної та господарської юрисдикції

Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення, підтвердивши законність рішень судів попередніх інстанцій.

Ключові висновки Верховного Суду:

• Критерій суб’єктного складу не є визначальним сам по собі;
• Предмет спору має пріоритетне значення;
• Корпоративні відносини є похідними та не визначальними;
• Використання скасованого судового рішення як підстави реєстрації є грубим порушенням закону.

Значення постанови для практики земельних спорів у Кривому Розі

Ця справа має прикладне значення для всіх учасників земельних правовідносин у Кривому Розі:

• для орендарів землі – як інструмент захисту від незаконної «приватизації» тимчасових споруд;
• для органів місцевого самоврядування – як підтвердження важливості контролю за використанням земель комунальної власності;
• для правників – як зразок аргументації у спорах про скасування реєстраційних дій та визначення юрисдикції.

Висновки

Постанова Верховного Суду у справі № 212/8499/19 закріпила важливі орієнтири судової практики:

• незаконна реєстрація не створює права;
• захист прав землекористувача можливий навіть за наявності формальних записів у реєстрі;
• спори щодо реєстрації нерухомості на орендованій землі за участі фізичних осіб підлягають розгляду в порядку цивільного судочинства.

Для правозастосовної практики у Кривому Розі це рішення є ще одним підтвердженням того, що суди здатні ефективно протистояти спробам легалізації самочинного будівництва через реєстраційні механізми та забезпечувати реальний, а не декларативний захист земельних прав.

Повний текст рішення ВСУ читайте за посиланням: Єдиний державний реєстр судових рішень
Більше розборів земельних спорів читайте в розділі: Земельні справи Кривий Ріг - Адвокат Кривий Ріг