Криворізький суд і Верховний Суд: договір емфітевзису, укладений до 2019 року, є чинним навіть на 80 років (Постанова Верховного Суду у справі № 197/734/22)
Справи щодо земельних ділянок, особливо пов’язані з емфітевзисом, спадкуванням та тривалими договорами користування землею, залишаються одними з найскладніших у судовій практиці. Часто спадкоємці стикаються з ситуацією, коли після смерті власника землі виявляється договір, укладений на десятки років, який фактично унеможливлює використання або повернення ділянки. Саме така ситуація стала предметом розгляду Інгулецького районного суду м. Кривого Рогу, Дніпровського апеляційного суду, а згодом — Верховного Суду, який остаточно поставив крапку у спорі.
Суть спору: спадщина, емфітевзис і спір за землю
Позивачка — спадкоємиця за заповітом — звернулася до суду з вимогою:
- визнати недійсним договір емфітевзису;
- скасувати державну реєстрацію права користування;
- повернути у володіння земельні ділянки;
- припинити право користування відповідача.
Мова йшла про дві земельні ділянки сільськогосподарського призначення, розташовані на території Криворізького району.
Позивачка вказувала, що:
- Договір емфітевзису було укладено ще у 2017 році.
- Строк договору — 80 років, що, на її думку, суперечить законодавству.
- Державна реєстрація договору відбулася вже після смерті власниці землі.
- Є сумніви щодо реального підписання договору спадкодавицею.
- Укладення такого договору фактично позбавляє спадкоємця можливості користуватися землею.
На цій підставі позивачка наполягала на визнанні договору недійсним.
Позиція суду першої інстанції (Інгулецький районний суд)
Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову.
Основні аргументи суду:
а момент укладення договору (20 травня 2017 року) законодавство не обмежувало
строк емфітевзису для приватних земель.
Обмеження у 50 років було запроваджено лише з 01 січня 2019 року, після набрання
чинності Законом № 2498-VIII.
Договір був:
- підписаний сторонами;
- зареєстрований у встановленому порядку;
- фактично виконаний (землекористувач обробляв землю);
- оплачений (власник отримав плату).
Позивачка не довела, що:
- підпис був підроблений;
- спадкодавиця діяла під примусом;
- договір суперечив закону на момент його укладення.
Суд також звернув увагу, що позивачка відмовилась від проведення почеркознавчої експертизи, чим фактично підтвердила факт підписання договору спадкодавицею.
Апеляція: підтвердження законності договору
Дніпровський апеляційний суд підтримав рішення суду першої інстанції.
Апеляція вказала:
✔ На момент укладення договору обмеження строку емфітевзису не існувало.
✔ Договір відповідав чинному законодавству.
✔ Факт реєстрації після смерті не є підставою для визнання договору недійсним.
✔ Закон не встановлює строку, в який обов’язково має бути здійснена реєстрація.
✔ Договір був виконаний — плата отримана, земля використовувалась.
Верховний Суд: ключова правова позиція
Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення та остаточно підтвердив:
1. Закон оцінюється на момент укладення договору
Суд наголосив:
правомірність правочину визначається законодавством, чинним на момент його
укладення, а не на момент розгляду справи.
Оскільки у 2017 році:
- не було обмеження 50 років для приватної землі;
- емфітевзис міг укладатися на будь-який строк,
то підстав для визнання договору недійсним немає.
2. Реєстрація після смерті не робить договір недійсним
Верховний Суд зазначив:
- договір вважається укладеним з моменту підписання;
- державна реєстрація — це технічна процедура;
- закон не встановлює строк, протягом якого обов’язково має бути здійснена
реєстрація.
Отже, навіть якщо реєстрація відбулася після смерті власника — це не є підставою для скасування договору.
3. Емфітевзис — повноцінне речове право
Суд підкреслив:
- емфітевзис є речовим правом;
- переходить у спадщину;
- підлягає захисту;
- не припиняється автоматично зі смертю власника землі.
4. Відсутність підстав для визнання правочину недійсним
Для визнання договору недійсним необхідно довести:
- порушення закону;
- відсутність волі сторони;
- фальсифікацію;
- введення в оману;
- недієздатність особи.
Жоден із цих фактів доведений не був.
Висновок Верховного Суду
✔ Договір емфітевзису укладено законно
✔ Строк 80 років допустимий для договорів до 01.01.2019
✔ Державна реєстрація після смерті — не порушення
✔ Підстав для визнання недійсним немає
✔ Касаційна скарга залишена без задоволення
Практичні висновки для власників землі та спадкоємців
Якщо договір укладено до 2019 року — строк понад 50 років є законним.
Спадкоємець не може скасувати договір лише через те, що він «невигідний».
Потрібні чіткі докази порушень, а не припущення.
Реєстрація після смерті власника не анулює договір.
Емфітевзис — це сильне речове право, яке захищається судом.
Як ми можемо допомогти у подібних справах
Земельні спори, особливо щодо емфітевзису та спадкування, потребують глибокого аналізу документів і судової практики. Юристи advokat-kryvyirih.com.ua надають допомогу у таких питаннях:
✔ аналіз договорів емфітевзису та оренди;
✔ перевірка законності реєстрації прав;
✔ представництво у спорах зі спадкоємцями;
✔ захист прав власників земельних ділянок;
✔ скасування незаконних реєстраційних дій;
✔ супровід справ у судах усіх інстанцій.
Якщо ви зіткнулися з проблемою землекористування або спадкування — звертайтеся за
професійною допомогою:
https://advokat-kryvyirih.com.ua/
Ми допоможемо оцінити перспективи справи та захистити ваші права законним шляхом.